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圖書(shū)目錄

目 錄
二手房買(mǎi)賣(mài)常識(shí)篇
二手房交易概況
1．1二手房交易與房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 3
一級(jí)市場(chǎng)3二級(jí)市場(chǎng)4三級(jí)市場(chǎng)／4
1．2我國(guó)二手房市場(chǎng)狀況概覽
1．3二手房較一手房之優(yōu)勝面 8
優(yōu)勝面之一：價(jià)格便宜／8 優(yōu)勝面之二：位置好、交
通便利、配套設(shè)施成熟／9 優(yōu)勝面之三：所見(jiàn)即所
得，不用承擔(dān)看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)／9 優(yōu)勝面之四：即買(mǎi)即
住，方便省心／9優(yōu)勝面之五：較少承擔(dān)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)／10
1．4我國(guó)現(xiàn)有政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響與市場(chǎng)前景 10
稅收政策／1 1金融政策／13
二手房的種類(lèi) 1 6
2．1商品房 1 6
2．2經(jīng)濟(jì)適用房 1 7
經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)的對(duì)象限制／17 已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用
房再上市時(shí)費(fèi)用的限制／1 7
2．3房改房 1 8
按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房／18 按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改
房／1 9 按標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房／1 9
2．4其他相關(guān)概念 20
集資建房20 危舊房改造回遷房／20 已購(gòu)公有
住房／21 已購(gòu)“央產(chǎn)房”／24
2．5二手房交易的限制與禁止
二手房限制交易的情況／28 二手房禁止交易的情
況／32
2．6特殊情況：公房使用權(quán)交易
交易形列35辦理手續(xù)／36
3 l二手房交易方式
3．1‘‘手拉手"式交易
3．2專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司介入
3．3中介公司服務(wù)
3．4二手房拍賣(mài)交易
3．5幾種交易“新招"
限時(shí)銷(xiāo)售／41 以租代售／42 先公證后過(guò)戶(hù)／43
假“贈(zèng)與”明“買(mǎi)賣(mài)”／44
4 l二手房交易流程概述
4．1二手房買(mǎi)賣(mài)程序
訂立買(mǎi)賣(mài)合同／46 接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審
查／47 立契與繳納稅費(fèi)／47 過(guò)戶(hù)與領(lǐng)證／47
4．2交易流程圖
4．3交易雙方所需材料一覽
4．4特殊情況：房屋置換
5 l二手房交易相關(guān)機(jī)構(gòu)
5．1中介機(jī)構(gòu)
中介的服務(wù)范圍／53 房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費(fèi)／54
房產(chǎn)中介的作用／55
5．2房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
二手房交易中的評(píng)f占／56 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的程
序／57房地產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)57 目前評(píng)估機(jī)構(gòu)
普遍存在的問(wèn)題／58應(yīng)當(dāng)選擇什么樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)／58
5．3律師事務(wù)所
律師在二手房交易中的工作／60 二手房交易中律
師可介入的環(huán)節(jié)／61
5．4登記機(jī)關(guān)
房地產(chǎn)登記主要的記載事項(xiàng)／62 房地產(chǎn)登記種類(lèi)
及登記時(shí)限／62 房地產(chǎn)不予受理登記的情形／63
房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)的情形／64
房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形／64
委托他人辦理申請(qǐng)登記／65 房地產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)提交
的材脊斗／66
5·5拍賣(mài)公司 66
拍賣(mài)和拍賣(mài)人66 拍賣(mài)程序的五個(gè)階段／67
房地產(chǎn)拍賣(mài)是常識(shí)8
5．6住房公積金管理中心
住房公積金概念／69 住房公積金管理中心／69
住房公積金貸款條f牛／70 貸款額度、期限、利
率／70 住房公積金貸款優(yōu)勢(shì)／71
5·7銀行 72
申請(qǐng)二手房商業(yè)貸款的條件／73 二手房商業(yè)貸款
的金額和年限73 銀行如何為二手房辦理商業(yè)貸
款／74關(guān)于“轉(zhuǎn)按揭”／75
5．8住房貸款擔(dān)保中心 76
5．9稅務(wù)部門(mén) 77
5．10物業(yè)管理公司 77
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目／78物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)／79 物業(yè)
公司在二手房交易中的收費(fèi)／79
5．11公證機(jī)關(guān) 80
房地產(chǎn)交易中必須辦理公證的情形／81 ．手房交
易中可能辦理的公證／81 如何辦理房地產(chǎn)公證／83
5．1 2保險(xiǎn)公司 84
房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述／84 房地產(chǎn)保險(xiǎn)當(dāng)事Z．／85
房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的主要內(nèi)容／85房地產(chǎn)保險(xiǎn)的
種類(lèi)／86
買(mǎi)方篇：如何購(gòu)買(mǎi)二手房
i 1 1獲取房源 91
． 1．1獲取房源信息途徑 91
1．2收集信息階段的注意事項(xiàng) 92
杜絕虛假信息、識(shí)破騙子公司／92 發(fā)布求購(gòu)信息時(shí)
注意個(gè)人保護(hù)／93
1．3選擇交易方式 94
i 2 1二手房購(gòu)買(mǎi)與中介 97
2．1如何選擇可信的中介 97
“好中介”的特征／97 選擇良好中介的渠道／99
2．2中介合同 100
委托代理合同／101 居問(wèn)合同／101 行紀(jì)合同／103
擔(dān)保合同／104 委托中介買(mǎi)房合同應(yīng)備條款／10 5
2．3中介陷阱 107
串通一氣暗放空OJ 107 定金欺詐／107 既收傭
金又吃差價(jià)／108 阻止購(gòu)房人仔細(xì)查看房屋質(zhì)
量／108房屋面積陷阱／108 隱瞞出售背景和規(guī)
劃前景／109 “產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)”陷阱／109 “全包價(jià)’’陷
阱|109
2．4越過(guò)中介私下交易的后果 110
房屋考察 11 1
3．1房屋質(zhì)量 1 1 1
房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題／1 1 1 其他房屋質(zhì)量問(wèn)題／1 12
3．2房屋布局 1 1 3
3．3房屋面積 1 14
3．4房屋周邊環(huán)境 1 1 5
自然條件／1 1 5配套設(shè)施／1 1 6交通條f牛／1 1 6
3．5物業(yè)管理 1 16
3．6舊房歷史 1 1 7
關(guān)于土地使用年限的說(shuō)明／1 1 7
3．7產(chǎn)權(quán)考察 1 1 9
談判、簽約 1 21
4．1確定房?jī)r(jià) 1 21
房屋因素／1 22環(huán)境因素／1 22 個(gè)別因素／1 22
心理因素／122
4．2買(mǎi)房砍價(jià) 1 23
4．3簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 124
4·4房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的細(xì)節(jié)提示 125
房屋的具體情況／1 26 屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)／1 26
付款方式／126 交房時(shí)間／127 居間中保／127
違約責(zé)任／127
I 5 I簽約后事宜
5．1接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審查
5．2立契過(guò)戶(hù)、繳納稅費(fèi)
5．3辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)
l 6 1相關(guān)稅費(fèi)
6．1二手商品房
6．2二手經(jīng)濟(jì)適用房
6．3二手已購(gòu)公房
I 7 I辦理貸款
’ 7．1貸款的種類(lèi)
7．2二手房商業(yè)貸款七步驟
7．3公積金貸款申請(qǐng)
公積金貸款流程／1 37公積金貸款注意事項(xiàng)／1 38
7．4貸款購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需注意的問(wèn)題
每月還款額度要量力而行／140 要選擇好貸款銀
行／140 要選擇適合自己的還貸方式／140 向銀
行提供的資料要真實(shí)／141 提供本人住址要準(zhǔn)確、
及n,-t／142每月還款要及時(shí)，避免罰息／142 申請(qǐng)
貸款前不要?jiǎng)佑霉�積金／142 在借款最初一年內(nèi)不
要提前還款／142 貸款清償后不要忘記撤銷(xiāo)抵
押／143 妥善保管借款合同和借據(jù)／143
7．5關(guān)于保險(xiǎn)
賣(mài)方篇：如何出售你的房產(chǎn)
賣(mài)方角色定位 147
1·1普通型賣(mài)方 147
1·2投資型賣(mài)方 148
戰(zhàn)術(shù)一：知己知彼／148 戰(zhàn)術(shù)二：美樓計(jì)149 戰(zhàn)術(shù)
三：積小利／149戰(zhàn)術(shù)四：走為上／150 ．
售房準(zhǔn)備 1 51
2·1資格準(zhǔn)備 1 51
2·2信息準(zhǔn)備 1 51
知識(shí)儲(chǔ)備／1 51 發(fā)布房源信息途徑1 52
2·3房屋美容 1 52
二手房出售與中介 1 55
3·1如何選擇可信的中介 155
“好中介”的特征／1 55 選擇良好中介的渠道／1 57
3·2中介合同 1 58
委托代理合同／158居間合同／159行紀(jì)合同／160
擔(dān)保合同／161 委托中介賣(mài)房合同應(yīng)備條款／162
3·3越過(guò)中介私下交易的后果 163
3·4交鑰匙要謹(jǐn)慎 1 64
．4 f談判簽約 165
4·1定價(jià)、砍價(jià)與中介“吃差價(jià)’’ 165
4·2簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 166
5 l簽約后事宜
5．1如何安全進(jìn)行房款與產(chǎn)權(quán)的交接
5．2不要輕易提前交房
5．3稅費(fèi)繳納
其他賣(mài)方疑問(wèn)解答
6．1想賣(mài)房子但發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證丟失的情形。如何處理呢
6．2賣(mài)方如何確定購(gòu)房起始時(shí)間最劃算
6．3買(mǎi)方不按期付款。能把房屋賣(mài)給他人嗎
6．4買(mǎi)房人企業(yè)破產(chǎn)了。我能暫不過(guò)戶(hù)嗎
6．5出售正在出租的房屋，租客主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)怎么辦
附 錄
附錄一：秦兵律師在中央電視臺(tái)“秦兵說(shuō)房"專(zhuān)題講座
中的講解詞
附錄二：二手房買(mǎi)賣(mài)所涉法律法規(guī)目錄
附錄三：買(mǎi)賣(mài)全程相關(guān)合同范本
房屋買(mǎi)賣(mài)合同
房地產(chǎn)中介服務(wù)合同(樣本)(賣(mài)方／出租方使用)
房地產(chǎn)中介服務(wù)合同(樣本)(買(mǎi)方／承租方使用)
抵押貸款合同(樣本)
購(gòu)買(mǎi)房屋居間合同
房屋出售居間合同
委托代理協(xié)議
附錄四：各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站
附錄五：主要商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司網(wǎng)站 218
附錄六：各地住房公積金網(wǎng)站 219
附錄七：常用購(gòu)房信息網(wǎng) 224

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